NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 1월 13일 | 0개 댓글
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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

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NPL투자기법

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부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이기 때문에 부동산매매에 따른 세금이 발생하지 않고 시세차익에 따른 세금도 없어 세제혜택에 큰 장점이 있습니다. 이번에 뉴스옥션에서는 NPL NPL투자기법 투자 방법에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.

배당절차 참여법은 NPL을 매입한 후 근저당권자의 자격으로 배당절차에 참여하는 방법을 말합니다. 이는 가장 간단한 방법으로서 주로 초보 투자자들이 선호하는 방법이지만 간단한 만큼 큰 수익을 기대할 수 없는 단점이 있습니다.

자산관리회사로부터 NPL을 매입한 후 등기부에 근저당권이전등기 후 법원에서 진행하는 경매매각기일에 제3자가 낙찰을 받고 매각대금을 완납하면 NPL투자자는 근저당권자의 지위로 배당절차에 참여하여 배당을 받음으로써 투자는 완료됩니다. 간단한 것 같지만 NPL에 투자하기 전 법원경매정보 등 각종 정보를 먼저 분석하고 현장 방문 등을 통해 낙찰예정 시점, 낙찰예상가 등을 정확히 산출해야 하며, 그에 따른 배당표를 작성해보고 본인이 매입한 근저당권이 어느 정도 배당이 가능한지 파악해 봐야 합니다. 즉, 낙찰예정 시점의 장단기에 따른 요구수익률을 먼저 결정한 후 실제 기대되는 수익률이 요구수익률보다 높을 것으로 판단되면 그때 자산관리회사와 계약에 임해야 합니다.

배당절차 참여법의 장점은 투자가 간단하다는 점을 꼽을 수 있는데, 처음 권리분석만 잘하면 그때부터는 매입하고 경매가 완료되기만 기다리면 됩니다. 부동산 매매나 경매 입찰 참여자들처럼 물건을 처분하려고 분주히 뛰어다닐 필요도 없고 매입 부동산의 하자 등으로 마음고생을 할 필요도 없으며, 다른 투자에 비해서 자금 회전도 빠른데 NPL의 경우 대부분 매입 전에 경매가 진행되고 있으므로 길어야 6개월을 넘기지 않습니다.

배당절차참여법의 단점은 주로 권리분석을 하는 과정에서의 하자와 예측하지 못한 외부적 사정에 의해서 발생한다는 점입니다. 먼저 본인이 한 권리분석 부분 중 NPL투자기법 낙찰예상가를 잘못 산정하면 1순위 근저당권이라 할지라도 투자액 이하의 배당금을 수령할 수 있고 낙찰예정 시점 파악을 잘못하면 자금 회수기간이 길어지는 단점이 있습니다. 예측하지 못한 외부적 사항으로는 경매가 연기되거나 뜬금없는 유치권 신고 등으로 유찰이 계속되면 투자 자금을 회수하지 못하는 것은 물론 기간도 늘어나게 되며 이에 따른 이자비용도 상승하게 됩니다. 또한 배당절차참여법의 대상이 한정적으로 주거용인 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 대부분이고 상가빌딩 등 근린시설은 권리분석도 어렵지만 낙찰가 산정, 낙찰예정 기일의 예측, 눈에 보이지 않는 권리 등이 많아 배당절차 참여법으로 접근하기에는 어려운 점이 많습니다.

재매각법은 매입한 NPL을 제3자에게 다시 매각하는 방식으로 자산관리회사의 경우 경매를 통한 직접 추심보다는 대부분 재매각을 염두에 두고 매입하겠으나 일반투자자의 경우 본 방법을 취하는 경우는 거의 없습니다. 그러나 예상하지 못한 돌발변수로 인해서 경매가 예상한 기간 보다 지연되거나 투자자가 급전이 필요한 경우에는 NPL을 재매각하기도 하는데 이와 같은 돌발변수가 발생하여 재매각하는 경우에는 종종 손실이 발생하기도 합니다. 그러나 처음부터 재매각을 고려하여 경매가 예측대로 진행됐다면 수익이 확실히 보장된 경우이므로 재매각시에도 수익을 올릴 수 있습니다. 마땅한 투자처를 찾던 도중 일시적 자금 회전을 위한 투자자라면 충분히 고려해 볼 만한 투자 방법이라 할 수 있습니다.

재매각법에 투자하는 방법은 매입한 NPL을 재매각하는 방법으로 이루어지는데 배당 절차 참여법의 절차는 모두 거쳐야 하나 배당절차에만 참여하지 않습니다. 따라서 NPL의 매수 후 채권양도 부기등기도 하여야 하고 경매물건에 대한 분석, 권리분석, 낙찰예상가 산정, NPL 매입가격 산정도 모두 마쳐야 하며, 배당절차에 참여하는 대신 매각할 제3자를 구하고 제3자의 등기설정에 협력해야 합니다. NPL 재 매매대금을 수취하고 등기를 이전해 주면 투자는 완료됩니다.

입찰절차 참여법은 경매의 입찰에 참여하여 부동산의 소유권을 취득하는 방식을 말합니다. 따라서 NPL 투자자는 채권자 겸 경매최고가매수인의 지위를 차지하는 방식으로 대금 완납 후 소유권을 취득한 투자자는 당 부동산을 매도하거나 계속 소유하면서 임대수익을 기대할 수 있습니다. 입찰절차 참여법에 의한 투자자는 대부분 부동산을 매도할 목적으로 투자하는 경우가 많습니다.

입찰절차 참여법에 의한 NPL 투자는 두 가지 방식으로 이루어지는데 첫 번째는 NPL 매각대금을 전액완납하고 양도받는 론세일방식과, 둘째는 NPL 매각대금의 계약금만 지불하는 채무인수방식에 의하는 경우입니다. 론세일방식에 의한 경우는 NPL 매각대금이 비교적 소액인 경우가 많고 채무인수방식에 의한 경우는 NPL 매각대금이 큰 경우가 대부분입니다.

론세일방식에 의한 NPL을 양수한 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 - 경매기일에 입찰 - 대금 납부 - 소유권 취득 - 부동산 매도의 절차에 의합니다. 이미 NPL 투자자는 선순위의 근저당권자로서 배당참여의 자격이 부여되므로 낙찰대금을 상계할 수 있으며, 평균 낙찰가율보다 높은 가격으로 입찰이 가능해 최고가매수인으로 낙찰될 확률이 거의 100%에 이른다 할 수 있습니다. 입찰절차 참여법에 의하면 투자자가 자신의 명의로 부동산의 소유권을 취득하므로 차후에 부동산 매도라는 문제가 발생하게 되지만 부동산 매도 시 부과되는 양도소득세를 일반 경매참여자보다 크게 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

채무인수방식에 의한 NPL을 양수한(실질적으로는 NPL을 완전히 양수한 것이 아니므로 양도양수 계약이행의 과정에 있다고 보는 것이 정확함) 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 - 경매기일에 입찰참여 - 채무인수 - 대금납부 - 소유권 취득 - 부동산 매도의 절차에 의합니다. 이런 채무인수 방식에 의하는 경우 론세일과 달리 등기부에 NPL 투자자의 양수내용이 변경 기재되지 않는데 그 이유는 근저당권 양수도 계약은 잔금 납부 시까지 완료된 상태가 아니고 진행 중에 있는 계약에 불과하기 때문입니다. 따라서 등기부상의 채권자는 계속 AMC로 유지됩니다.

결국 NPL 투자란 첫째, 은행의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고이율의 연체이자를 받아가는 방법과 둘째, 내가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 유리한 고지를 선점하여 경쟁을 따돌리고 내가 직접 낙찰받는 방법 셋째, 낙찰받은 부동산을 나중에 팔 경우에 양도소득세를 안 내거나 덜 내는 방법으로 투자하면 됩니다. 그러나 기관과 같은 NPL투자기법 NPL투자기법 거대 자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산경매에서 이야기하는 NPL 투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 하며, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 합니다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느 정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야 합니다.

따라서 할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순위도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인받을 금액을 산정하는 것 또한 중요합니다. 다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 깊게 공부해야 하며, 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해서도 알아야 하겠습니다.

부실채권 투자, 돌다리 두드리듯[고준석의 실전투자]


고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

결혼 5년 차 직장인 A 씨(35)는 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으려고 월급을 예금과 적금에 넣고 있다. 하지만 금리가 워낙 낮다 보니 좀처럼 목돈을 만들기 쉽지 않다. A 씨는 최근 직장 동료로부터 예·적금보다 높은 수익을 짧은 시간 내에 낼 수 있다는 ‘NPL’ 투자를 권유받았다. 고수익이라는 말에 솔깃했지만 생소한 방식이라 투자 위험이 없는지 궁금했다.

NPL은 부실채권(Non Performing Loan)의 약자다. NPL 투자는 금융기관에서 빌려준 대출금 가운데 회수가 어렵거나 회수하는 데 오랜 시간이 걸리는 부실채권에 투자하는 걸 뜻한다. 금융기관은 자산 건전성을 관리하기 위해 이런 부실채권을 자산관리회사에 매각한다. 금융기관은 대출금을 건전성에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등 5단계로 구분하는데, 이 중 매각 대상은 담보가 있지만 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 경우인 ‘고정’ 단계 이하 채권이다. 회수의문과 추정손실로 분류된 채권은 담보가 없는 대출금이라, NPL 투자의 주요 대상은 고정 단계인 채권이다.


NPL 투자는 금융기관이 아닌 자산관리회사를 통해 이뤄진다. 일반적인 투자 방법은 채권양도다. 채권자의 권리를 그대로 넘겨받는 것이다. 투자자는 NPL투자기법 부실채권을 원래 가격보다 싸게 구입한 뒤 직접 경매에 부치거나, 배당에 참여해 수익을 낸다. 예컨대 주택에 1순위 근저당권이 설정된 1억 원의 부실채권을 9000만 원에 산 뒤 담보 주택을 경매에 부쳐 1억 원을 배당받는다면 1000만 원의 수익을 올리는 것이다. 추가로 부실채권에 대한 이자와 연체이자까지 배당받는다면 수익은 더 늘어난다. NPL 투자는 직접 부동산을 소유하는 게 아니라 투자 수익에 대한 세금 부담이 없다.

하지만 NPL 투자로 수익을 내는 건 결코 쉬운 게 아니다. 1순위 근저당권은 경매 이후 배당 과정에서 4순위로 밀려나기 때문이다. 이 과정에서는 비용상환청구권이 최우선이다. 2순위가 소액보증금과 임금채권, 3순위가 국세와 지방세다. 그다음이 근저당권이다.

특히 비용상환청구권이나 소액보증금, 임금채권, 세금 등은 부동산 등기부등본에 공시되지 않아 미리 알기 어렵다. 경매가 시작되고 배당을 요구하는 기간이 끝나야만 비로소 알 수 있다. 만약 1순위 근저당권보다 배당 순위가 앞서는 권리가 있다면 NPL 투자자는 투자금 전액을 배당받지 못할 수 있다. 담보 부동산이 투자금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우에도 손해가 불가피하다.

NPL 투자는 얼핏 보면 안전한 투자라고 생각할 수 있다. 부동산에 근저당권이 설정돼 있기 때문이다. 경매에서 담보 부동산이 투자금보다 높은 가격에 낙찰되고 전액 배당받는다면 높은 수익을 짧은 시간 내에 올릴 수 있다. 하지만 1순위 근저당권이 설정된 부실채권만 골라 투자하더라도 예측하기 어려운 위험은 존재한다. 배당 순위가 밀리거나 경매 물건이 투자금보다 낮게 낙찰될 수 있어서다. 따라서 초보자라면 고수익을 올릴 수 있다는 점만 보고 NPL에 투자하는 건 피해야 한다. NPL 투자는 이런 위험을 감수해야 한다는 점을 명심해야 한다.

[알기쉬운 NPL투자] 재테크 대안으로 떠오르는 'NPL' 이해하기

현재의 상황을 위기상황으로 본다면, 과거 I.M.F 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치면서 이를 극복해내려는 국민들의 노력이야말로 위기 극복의 원동력으로 작용했다는 점을 알 수 있다.

특히, 소득이 줄어들거나 직장에서 원치 않는 감원으로 인한 가계의 위기와 자영업자 등 소상공인의 위기 극복을 위한 대안 마련도 필요한 상황이다.

이달 들어 카카오케임즈 공모청약에 59조 원의 부동자금이 모이는 것을 보더라도 재테크를 통해 부족한 가계 소득에 도움을 바라는 투자자들의 간절한 심정을 알 수 있다.

최근 여러 재테크 방식 중 최근 각광을 받고 있는 NPL투자 역시 안정성과 수익성이 높다보니 투자자들의 관심이 증가하고 있는 상황이다.

글로벌이코노믹에서는 [알기쉬운 NPL투자] 라는 기획기사를 통해 일반 투자자들이 아직 생소한 NPL재테크 시장에 대해 지속적으로 소개하고 있다.

그 중에서도 리스크가 대비 수익율이 높은 '담보부NPL'에 대한 해 심층 분석기사를 전문가의 도움을 받아 수차례 소개했다.

이번 회차에는 NPL에 대한 투자방식을 소개한다.

담보부NPL의 투자 수익은 은행의 높은 지연배상금 즉 대출채권의 정상이자와 연체이자를 합한 금액이 수익의 NPL투자기법 원천이 된다.

예를 들어 A라는 사람이 부동산을 구입할 당시 은행 등 금융권을 통해 담보 대출을 받게 되면 은행에 정기적으로 이자를 납부해야 하는 의무가 생기게 된다.

하지만 이자를 납부하지 못한다면 은행으로부터 높은 연체이자를 청구받게 되고 또한 대출원금에 대하여 상환할 것을 요구받게 된다.

이 경우 은행에 원금과 이자를 상환하게 된다면 문제는 없지만, 정상적인 상환을 못할 경우 은행은 NPL투자기법 채권 회수를 위해 담보물을 강제로 처분하게 된다.

통상 은행 등 금융권은 경매,공매등을 통하거나 매각 등 유동화를 통해 변제에 충당하게 된다.

이때 담보물을 강제처분시 소요되는 기간이 장시간 소요되다 보니 금융권에서는 채권을 매각하는 사례도 상당하다.

이처럼 금융권으로 부터 부실채권을 매입한 유동화전문회사나 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체는 보유기간동안 늘어난 높은 지연배상금을 받아 강제처분한 부동산 매각대금에서 최우선으로 상환을 받는다.

즉, 매입하여 보유한 기간동안 발생한 지연배상금이 그 수익의 원천이 되는것이다.

이 유통구조에서 개인이나 법인이 투자를 하여 수익을 획득하는 것이 담보부NPL 재테크의 핵심이다.

은행이 담보를 설정하고 대출한 채권이라면 통상 선순위로 근저당권등을 설정해 두기 때문에 상대적으로 안전성도 높은 편이다.

국내 NPL분야 전문 기업인 엔피엘코리아에 따르면, 담보부NPL 유통시장에서의 개인이나 법인의 투자방식은 크게 세가지로 구분할 수 있다.

이는 사후정산 방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식, 담보부NPL 권리질권 등기 설정 방식(론세일 투자 방식)으로 거래가 이루어지는 것이 대부분이다.

이들 각각의 방식에 대한 특징은 다음과 같다.

▲ 사후정산방식

첫째, 사후정산방식은 투자자가 경매낙찰을 목적으로 채권자에게 10% 계약금을 지불하고 직접입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방식이다

경매입찰 전에 채권자와 낙찰가격 및 이익 정산 방식을 미리 협의하여 계약을 체결한다

입찰에 참여하여 직접 NPL투자기법 낙찰을 받을 경우 약정한 계약에 근거하여 정산이 이뤄지며, 채권자와 협의된 낙찰가격 입찰에 떨어지면 계약은 무효가되고 계약금은 돌려받는다.

사후정산방식은 배당보다는 유입에 목적이 있고, 거래의 투명성이 떨어져 투자시 주의해야 한다.

채무인수 조건부 채권매입 방식

둘째, 채무인수 조건부 채권매입 방식은 상환능력이 부족한 채무자를 능력있는 채무자로 교체하는 것을 뜻하지만, 담보부NPL에서는 투자자가 경매에서 직접 낙찰받는 조건부 계약을 의미한다.

유동화회사가 보유한 담보부NPL 근저당권 대출 채권을 투자자와 낙찰가격 및 정산 방식을 협의하여 10% 계약금을 지급하고 채무인수 계약을 맺는다.

론세일방식과의 차이점은 론세일 방식은 채권자의 명의에 우선배당 권리가 있는 등기질권설정까지 투자자 명의로 등기됨으로써, 완전한 채권 이전이 되고 우선 배당을 받으나 채무인수 조건부 채권매입 방식은 계약금만 받고 채권에 대한 권리만 조건부로 양도받기 때문에 배당을 받을 수 없다.

초기 투자금 및 낙찰시 채권자의 지위를 통해 경매계에 상계신청을 통해 비용이 적게 들어가는 장점이 있으나, 낙찰받지 못하였을경우 시간 및 비용낭비로 이어질수 있고, 경매 이해관계인의 이의신청등으로 인해 채무인수승낙서가 승인되지 않을경우 손실이 발생될 수 있다.

또한, 제3자가 낙찰 받았을 경우 차액을 변상하도록 하는 별도조항을 두고있는 유동화회사가 있으므로 투자자에게 불리할 수 있는 만큼 계약전 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

▲ 론세일 방식

셋째, 담보부 NPL 투자방식중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자방법 ‘론세일’ 방식이다.

론세일 방식이란 부동산을 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식을 가지고 있다.

채권은행으로부터 채권의 모든권리가 완전하게 이전되기에 제3자가 낙찰이 되더라도 경매법원으로부터 배당을 받을 수 있다.

론세일 방식은 채권은행으로부터 채권매입 시점부터 등기부등본상에 근저당권부 근질권설정때까지 모든 절차가 투명하게 이뤄지며, 계약이 완료되는 시점에 등기권리증까지 받음으로써 투자에 안정성을 갖추고 있다.

론세일 방식에 대해서는 예시를 통해 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠다.

직장인 K씨는 채권매입금액 3억8천만 원에서 원금의 90퍼센트를 질권대출로 받고 실제 투자금액 8천8천만 원을 투자한다고 가정하다.

이때 배당수익으로 연이자 약 17%에 해당하는 1496만원의 배당수익을 받기로 했다.

등기부등본상에 근저당권부 근질권으로 투자금액 및 배당수익의 합한 금액을 질권설정함으로써 직장인 K씨의 권리가 확실해 진다

실제 투자시 채권매입비용 발생한다.

투자시 발생비용에 대해서는 아래 표와 같다.

NPL투자사례 자료=엔피엘코리아

[알기쉬운 NPL투자] 재테크 대안으로 떠오르는 'NPL' 이해하기

NPL 투자시 투자방식으로는 직접투자와 간접투자 방식으로 나눠진다.

2금융권인 새마을금고나 신협, 단위별 농,수협 및 저축은행의 담보부 NPL은 직접투자 방식으로 거래절차가 투명하고, 투자자에게 근저당권부 근질권설정을 통하여 투자자의 안정성이 높은 직접투자 방식으로 알려져 있다.

담보부NPL 투자 개요 자료=엔피엘코리아

[알기쉬운 NPL투자] 재테크 대안으로 떠오르는 'NPL' 이해하기

이 경우 담보부NPL 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되며 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자자산을 관리하는데 강점이 있다.

특히, NPL투자에서 자산관리회사 역량에 따라 양질의 NPL물건을 다수 보유하여 투자자의 선택폭을 넓힐수있다는 점은 투자시 명심해야 한다.

NPL이란?

NPL은 Non Performing Loan의 약자로서 부실채권이라고 하며, 금융기관의 대출금 중 3개월 이상 이자가 미납되어 회수가 어려운 채권을 말합니다. 금융기관에서는 자산의 건전성(BIS비율)을 높이기 위해 3개월 이상 연체된 채권을 매각, 유동화하여 회계상 손실 처리를 합니다. ‘자산유동화에 관한 법률’에 의거 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화 회사는 이를 투자자에게 판매하게 되며 선순위의 우량한 채권을 매입한 투자자는 채권행사로 해당 물건의 낙찰이나 배당으로서 높은 수익을 창출할 수 있게 됩니다.

NPL 투자

배당투자방법

채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다. 먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.

투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.

유입투자방법

채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.

유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.

NPL 매입

채권양수도계약 (Loan Sale)

부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.

론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.

대위변제는 제 3자가 채무자를 NPL투자기법 NPL투자기법 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

대위변제의 종류 01 법정대위변제

변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 인하여 법률상 채권자를 대위합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자란 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 NPL투자기법 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 지위를 가지는 자를 말합니다. 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 담보물의 제 3취득자, 후순위 담보권자들이 이에 속합니다.

대위변제의 종류 02 임의대위변제

제 3자로서 변제할 정당한 이익이 없더라도 채권자의 동의를 얻어 대위로 변제하는 것을 말합니다. 제 3자가 채권자의 승낙을 받고 대위로 변제를 하였더라도 채무자의 승낙서가 없다면 대위자는 채무자에게 대항할 수 없기 때문에 채무자와 먼저 협의 후 동의를 구하고 채권자와도 대위변제 하겠다는 동의를 얻어야만 합니다. 이때 채권자는 정당한 이유없이 승낙을 거절할 수 없습니다. 임의대위변제를 실행 후 구상권을 취득하고 계속 이자를 쌓아 수익을 창출할 수 있습니다.

NPL 투자 효과

자금 부담 감소 NPL 매입비용이 부족할 경우, 근저당권부 질권설정을 하고 매입 금액의 100%까지 대출을 받을 수 있어 자금부담이 감소합니다. 양도세 절감 근저당채권(NPL)을 매입하여 채권 최고액 범위에서 직접 경매에 입찰하여 소유권 취득 후 매도 시 양도소득세를 절감 할 수 있습니다. 유입 시 낙찰 가능성 증가 해당 물건을 소유하고자 할 경우 채권 행사 권리 금액으로 직접 낙찰받아 유입이 가능하고, 채권 행사 권리 금액이 낙찰 예상가보다 높으면, 높은 가격에 입찰 참여가 가능하므로 일반 경매보다 낙찰 가능성이 증가합니다.


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